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今年に入り、追浜駅周辺で３件目の「底地」売買をさせていただく予定となりました。地主S様とのコンサルでは５年目のお付き合い。

そもそも、一般の地主さんは、多かれ少なかれ、遊休土地の場合固定資産税が高くなる理由から、昔から建物所有を目的とする建物新築者に土地を貸すケースが多かった時代がありました。

地主様も借地権（建物所有者）も高齢になり、お子様たちも将来のことを思うと、自らの生活と土地管理や地代の支払等を危惧するところが多くあるようです。

京急追浜駅周辺で、現時点で１０件～の底地の交渉を行なっております。

今月、２件の底地売却契約の予定となりましたが、ここまで来るには２年がかかってます。経過や協議は簡単ではありません。

不動産・・・・誰が見ても土地付建物は一軒家でしょう・・・しかし謄本を取得すると、土地と建物の所有者が違う・・・。

一つの不動産に２つの権利が存在する、しかも相反する場合もある・・・・不動産を売りたい！となったときにどうすれば・・・。

元来、地主さんから土地を借りて建物を所有している場合、その建物の権利は借地権付建物となります。

土地を借りる権利（借地権）は相続財産となります。

東京や横浜の駅前など、普通に坪単価数千万円～の場所は、土地を手放す地主さんはすくなく、借地権付建物が多いのです。

そのような一等地の借地権でも購入者が大変多く高額となります。

さは、地方の場合・・・駅に歩ければまだよいのですが、傾斜地や造成がかかる土地、所有権でもあまり人気がない借地権は、購入者がまずいません。

なぜかといえば、その場所周辺は所有権としての土地を安く取得できるのです。

わざわざ地主さんから借りて土地利用の承諾をもらい続けないといけない借地権に建物を建てる方があまりいません。

国税庁の路線価・・・これは相続税・贈与税の基準となる価額です。

時価・・・需要の関係が大きく影響しますので、差異が生じます。

コンサルで行っている追浜駅徒歩圏でも、道が細くで車が困難な借地権は、まず購入者がおりません。

そしてその土地の上の建物が老朽化した場合で、かつ建物所有者の相続が発生すると、その相続人に建物解体費用や地主との協議等の困難な交渉事がのしかかります。

基本的に借地権というのは「土地の賃貸借契約」ですので、土地を借りなくなる場合は地主に原状回復（更地）をして返還する義務を民法の規定で定めています。

借地権を相続した人は、老朽化した建物を維持する方向も、耐震工事、改築費用、それに伴う地主への建替え（増改築）承諾と承諾料の支払いなど、金銭の悩みもつきません。

地方では、地主としては、借地権付建物を買い戻すようなことは少なく、ほとんどが更地返還を望む地主さんばかりです。（バブル時は地主は借地権を買っていました）

空家問題、高齢化、少子化、物価高・・・・などで、相続した不動産を維持できるかどうかを悩む相続人が絶えません。

先日の相談会の半分が、空家と相続問題でお越しになった方でした。

地主S様とはだいぶお付き合いも深くなり、今回のコンサルについてまとまった事案としては、地主が売りたい底地を購入する買主が見つかり、同意に借地権付建物を購入してもらう流れになりました。

もちろん、２つの権利者は高く、安くしたくない・・・という相反関係でありますが、買主にとっては一戸建ての総額は変らないので協議が必要になります。ここが仲介の最大の仕事なのです。

借地権付建物の所有者が高齢化である場合、引っ越しはあまりしたくないということも多く、底地を購入した買主が、借地権付建物を同時に取得するケースは条件が多くなります。

そのため、建物を取得する際には、ご高齢の建物所有者にはそのまま住んでいるていただき、借地権付建物を取得した買主が賃貸人となり、いままでの建物所有者に継続して借りていただき住まう方法で成り立ちます。

このような協議をもって、地主様、借地権者との融合した話し合いができれば、それぞれの一戸建ての中の２つの権利を価値あるものにできるのです。

コロナ禍前から、この空家問題・相続問題に深く取り組んでいます。

司法書士、弁護士の先生にも助言をいただきながら仕事をするのもすごく勉強になります。５８歳でもまだまだ現役で勉強中！

そのことが、地主様、借地者様、その子孫の皆様にとっての貢献と思っております。

引き続き空家問題、相続問題に勤しみます！